Главная » 2014 » Август » 17 » Скачать Статистический анализ и прогнозирование развития рынка жилой недвижимости городского округа Самара. Мамаева, Ольга Анатольевна бесплатно
22:15
Скачать Статистический анализ и прогнозирование развития рынка жилой недвижимости городского округа Самара. Мамаева, Ольга Анатольевна бесплатно
Статистический анализ и прогнозирование развития рынка жилой недвижимости городского округа Самара
Диссертация
Автор: Мамаева, Ольга Анатольевна
Название: Статистический анализ и прогнозирование развития рынка жилой недвижимости городского округа Самара
Справка: Мамаева, Ольга Анатольевна. Статистический анализ и прогнозирование развития рынка жилой недвижимости городского округа Самара : диссертация кандидата экономических наук : 08.00.12 / Мамаева Ольга Анатольевна; [Место защиты: Сам. гос. эконом. ун-т] - Самара, 2009 - Количество страниц: 274 с. ил. Самара, 2009 274 c. :
Объем: 274 стр.
Информация: Самара, 2009
Содержание:
ВВЕДЕНИЕ
Глава I ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СТАТИСТИЧЕСКОГО ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
11 Рынок жилой недвижимости как предмет статистического исследования
12 Основные направления исследования и система статистических показателей рынка жилой недвижимости
13 Выборочное наблюдение рынка жилой недвижимости го Самара
Глава II СТАТИСТИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ ПАРАМЕТРОВ РЫНКА КВАРТИР ГО САМАРА НА ОСНОВЕ ВЫБОРОЧНОГО НАБЛЮДЕНИЯ
21 Применение специальных статистических критериев обнаружения нетипичных ценовых наблюдений в нормально и логарифмически нормально распределенных совокупностях
22 Подбор и использование в прогнозировании цены кривых распределения Джонсона
23 Динамический анализ развития рынка жилой недвижимости го Самара
Глава III МНОГОМЕРНЫЙ СТАТИСТИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ И ЭКОНОМЕТРИЧЕСКОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ СТОИМОСТИ КВАРТИР НА ПЕРВИЧНОМ И ВТОРИЧНОМ РЫНКАХ НЕДВИЖИМОСТИ
31 Методические основы и предпосылки многомерного анализа и эконометрического моделирования стоимости жилой недвижимости
32 Эконометрическое моделирование стоимости объектов первичного и вторичного рынков жилой недвижимости го Самара
33 Адаптация эконометрических моделей для использования в целях перспективного прогнозирования стоимости объектов первичного и вторичного рынков жилой недвижимости го Самара
Введение:
Актуальность темы исследования. В рыночной экономике недвижимость занимает особое место, поскольку одновременно выполняет ряд уникальных функций - входит в состав средств производства, служит базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий, выступает основой личного существования граждан и используется ими для непроизводственного потребления. Значимая роль недвижимости в экономической и социальной сферах подтверждается и наличием обширной базы правового регулирования отношений, операций, профессиональной деятельности на рынке недвижимости.
Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия решений, основанных на его исследовании и анализе. Существует объективная необходимость статистической оценки и анализа закономерностей и случайностей в развитии рынка недвижимости. Именно поэтому аналитические исследования рынка недвижимости сегодня востребованы его участниками, и государством в их числе. Особую значимость приобретает изучение региональных рынков недвижимости (в первую очередь, жилой), поскольку именно здесь происходят основные рыночные преобразования.
Статистическая оценка и перспективное прогнозирование как средних ценовых показателей, так и стоимости конкретных объектов городского рынка жилья, необходимы для формирования и корректировки индикаторов целевых программ, реализуемых в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Результаты исследований важны и для принятия управленческих решений со стороны отдельных потребителей и заинтересованных структур, реализации эффективной фискальной политики, экспресс-оценки стоимости залога при ипотечном кредитовании.
Различие сложившихся условий и тенденций на местных рынках жилья вызывает потребность в разработке индивидуальных моделей, учитывающих специфику данной территории. Вместе с тем общими в исследовании рынка жилой недвижимости любого уровня должны быть методы, разработанные на фундаментальной научной базе. Однако, на наш взгляд, методология статистического изучения выбранного объекта недостаточно отработана и единообразна. Поэтому создание статистического обеспечения исследований рынка жилой недвижимости в разрезе города по основным, различным по целевому назначению, применяемым методам, комплексу статистических показателей и сфере приложения результатов, направлениям анализа является актуальным в научном и практическом плане.
Степень разработанности проблемы. В основу изучения общих методологических вопросов статистической науки, применимых к исследованию рынка жилой недвижимости города, были положены труды известных российских ученых: С.А. Айвазяна, И.И. Елисеевой, B.C. Мхитаряна, Р.А. Шмойловой, Г.Л. Громыко, Л.И. Ниворожкиной, С.В. Арженовского, В.П. Боровикова, М.М. Юзбашева и др. Применению специальных статистических критериев и методов посвящены работы Е.В. Заровой, О.А. Репина, Е.Г. Репиной, А.И. Кобзаря. Проблемы анализа и прогнозирования временных рядов нашли отражение в трудах В.Н. Афанасьева, B.C. Левина, Р.А. Шмойловой, В.П. Боровикова и др.
Экономической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных авторов, посвященные проблемам функционирования и развития рынка недвижимости: Дж. Фридмана, Н. Ордуэя, В.А. Горемыкина, И.Т. Балабанова, П.Г. Грабового, Е.И. Тарасевича, Э.Р. Бугулова, А.Н. Асаула и других. Вопросы методологии оценки недвижимости рассмотрены в работах
A.Г. Грязновой, М.А. Федотовой, И.А. Рахмана и др.
Вопросы использования статистического аппарата в анализе и прогнозировании рынка недвижимости освещены в работах Г.М. Стерника,
B.Н. Афанасьева, О.И. Стебуновой, А.А. Харьковой, С.П. Кривозубова.
Процесс построения, изучения и применения эконометрических моделей описан Л.О. Бабешко, Д.М. Дайитбеговым, И.И. Елисеевой, Е.И. Сухановой и др.
Перечисленные работы отражают отдельные направления исследований по выбранной проблеме. Статистический анализ и прогнозирование параметров городского рынка недвижимости с выявлением общих тенденций и этапов его развития в комплексе с эконометрическим моделированием стоимости отдельных объектов, принадлежащих к различным составляющим рынка, выполнено в настоящей работе впервые.
Область исследования. Содержание диссертационной работы соответствует пунктам 3.1. Методы статистического измерения и наблюдения социально-экономических явлений, обработки статистической информации, оценка качества данных наблюдений; организация статистических работ; 3.3. Методы обработки статистической информации: классификация и группировки, методы анализа социально-экономических явлений и процессов, статистического моделирования, исследования экономической конъюнктуры, деловой активности, выявления трендов и циклов, прогнозирования развития социально-экономических явлений и процессов Паспорта специальности 08.00.12 — Бухгалтерский учет, статистика (экономические науки).
Объект исследования — экономические процессы функционирования общего рынка жилой недвижимости г.о. Самара, первичной и вторичной составляющих рынка жилья, совокупности преобладающих на исследуемом рынке типологических групп квартир в разрезе его составляющих.
Предмет исследования - методологические и методические вопросы статистического исследования, имеющие целью количественную оценку закономерностей и факторов функционирования городского рынка жилой недвижимости и перспектив его развития.
Информационное обеспечение работы составили официальные данные Федеральной службы государственной статистики РФ по Самарской области и база данных, сформированная автором на основе материалов электронных информационно-аналитических бюллетеней, периодических изданий агентств недвижимости города и Регионального центра по ценообразованию в строительстве. Статистическая обработка и анализ данных проводились с использованием прикладных программ STATISTICA 6.0, Microsoft Excel 2006.
Цели и задачи исследования. Целью диссертационной работы является разработка методики и практических рекомендаций по комплексному статистическому анализу рынка жилой недвижимости, построению и применению эконометрических моделей для оценки стоимости квартир первичного и вторичного рынков жилья.
Для реализации обозначенной цели поставлены и решены следующие задачи:
• рассмотреть структуру и особенности рынка жилой недвижимости как предмета статистического изучения;
• выявить группы факторов, определяющих рынок жилой недвижимости, и факторов, влияющих на него;
• выделить и разграничить основные направления статистического анализа рынка жилой недвижимости в разрезе города;
• сформировать комплексную систему статистических показателей рынка жилой недвижимости города с выделением в ее составе совокупностей показателей, характеризующих отдельные направления анализа;
• организовать и провести периодическое выборочное наблюдение первичного и вторичного рынка квартир;
• провести комплексное исследование рынка жилья методами многомерного статистического анализа, а именно:
• исследовать структурно-динамические изменения основных параметров, описывающих товарные отношения на рынке недвижимости;
• выявить и охарактеризовать этапы развития самарского рынка жилья на временном отрезке, ограниченном периодом наблюдения (начало 1997 - начало 2007 гг.);
• установить закономерности изменения стоимостного эквивалента жилых объектов (в том числе незавершенных строительством), входящих в однородную совокупность, в зависимости от наиболее существенных для них ценообразующих параметров путем построения оценочных эконометрических моделей;
• спрогнозировать средние ценовые характеристики рынка жилья и стоимость квартир в краткосрочной перспективе. Методологической основой исследования явилось использование следующих методов: метод выборочного наблюдения, метод сводки и группировки, методы средних и относительных величин, методы исследования временных рядов (включая интеграцию статистических и экспертных оценок), методы анализа законов распределения вероятностей наблюдаемых случайных величин, методы статистического контроля качества исследуемого эмпирического материала, методы многомерного статистического анализа, методы эконометрического моделирования, графические методы, методы прогнозирования.
Теоретической основой диссертации выступили труды российских и зарубежных ученых по теории статистики и прикладной математической статистике, эконометрике, анализу временных рядов и прогнозированию, методологии анализа рынка недвижимости, законодательные акты, стандарты оценочной деятельности, материалы конференций, статьи в научных сборниках и периодических изданиях по теме исследования.
Научная новизна исследования заключается в разработке теоретических и практических рекомендаций по методике комплексного статистического анализа рынка жилой недвижимости города.
Элементами научного вклада и предметом защиты являются следующие результаты исследования:
• определена структура статистического исследования рынка жилой недвижимости и выделены основные направления анализа, различные по целевому назначению, применяемым методам, комплексу необходимых статистических показателей и сфере приложения результатов;
• предложено использовать при анализе ценовой динамики рынка метод негармонического разложения ценового тренда в сочетании с классическими методами исследования временных рядов для выявления цикличности развития рынка, выделения и описания этапов его развития и краткосрочного прогнозирования ценовых характеристик;
• эффективно решена задача подбора кривых распределений из семейств распределений Джонсона, удовлетворительно описывающих совокупности единичных ценовых показателей, распределение которых не подчиняется известным законам, и их использования;
• успешно применены специальные статистические критерии обнаружения выбросов в нормально и логарифмически нормально распределенных совокупностях данных о цене единицы площади (1 м2) квартир (критерии Граббса и Дарлинга соответственно), выполнен анализ выбросов в регрессиях на основе критерия значимости остаточных дисперсий;
• построены эконометрические модели оценки стоимости квартир для преобладающих на рынке четырех типологических групп (квартиры первичного рынка, одно-, двух-, трехкомнатные квартиры вторичного рынка), в которых оценены остаточные компоненты;
• разработана методика перспективного прогнозирования стоимости квартир по построенным оценочным моделям, интегрирующая в себе результаты эконометрического моделирования с выявленными ценовыми трендами и циклами развития рынка жилья г.о. Самара.
Теоретическая и практическая значимость работы состоит в том, что содержащиеся в ней положения и выводы использованы в прикладном анализе по отдельным, затронутым в настоящей работе, направлениям исследований и могут применяться при более глубоком изучении сложной проблематики или комплексном исследовании рынка недвижимости любого уровня методами многомерного статистического анализа.
Результаты диссертационного исследования используются автором в преподавании дисциплины ОПД.Р.2 «Прикладной статистический анализ недвижимости» учебного плана специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью» и включены в учебно-методический комплекс данной дисциплины. Кроме того, целесообразно применять их при изучении курсов «Статистика», «Эконометрика», «Эконометрическое моделирование», «Оценка недвижимости», «Основы управления недвижимостью».
Практическую направленность имеют предложения и рекомендации по организации выборочного наблюдения рыка жилой недвижимости, использованию методов робастного оценивания, выбору приемлемой формы уравнений регрессии в оценочном моделировании, динамическому анализу параметров рынка.
Материалы исследования используются АННОО «Институт экономики недвижимости» в анализе рынка недвижимости и отдельных его сегментов и составляющих, совершенствовании технологий компьютерного анализа статистических данных. Методические положения диссертации внедрены в научно-исследовательскую и аналитическую работу Филиала ФГУП ФЦЦС ООО «Региональный центр цен в строительстве».
Результаты проведенных исследований докладывались на различных конференциях: в г. Прага, Чешская Республика (НТЦ «Академстройнаука», 2006 г. - 4-я международная конференция «Строительство и недвижимость: экспертиза и оценка»), г. Самара (СГАСУ, 2007 г., 2009 г. - 64-я, 66-я Всероссийские научно-технические конференции по итогам НИР университета), г. Самара (Самарский филиал Российского общества оценщиков, 2008 г. — Семинар «Нормативная база оценочной деятельности»), г. Самара (СГЭУ, 2008 г. - 7-я международной научно-практическая конференция «Проблемы развития предприятий: теория и практика»), г. Пенза (МНИЦ ПГСХА, 2008 г. - V Всероссийская научно-практическая конференция «Проблемы экономики и статистики в общегосударственном и региональном масштабах»).
По материалам исследования опубликовано 10 работ, отражающих содержание диссертации, общим объемом 4,55 печ. л.
Структура работы обусловлена целью, задачами и логикой исследования. Работа изложена на 153 страницах, содержит 37 таблиц, 30 рисунков, 10 приложений, состоит их трех глав, введения и заключения. Библиографический список включает 123 источника.
