Главная » 2014 » Август » 27 » Скачать Административно-правовое регулирование риэлтерской деятельности в Российской Федерации. Коханый, Игорь Валериевич бесплатно
09:41
Скачать Административно-правовое регулирование риэлтерской деятельности в Российской Федерации. Коханый, Игорь Валериевич бесплатно
Административно-правовое регулирование риэлтерской деятельности в Российской Федерации
Диссертация
Автор: Коханый, Игорь Валериевич
Название: Административно-правовое регулирование риэлтерской деятельности в Российской Федерации
Справка: Коханый, Игорь Валериевич. Административно-правовое регулирование риэлтерской деятельности в Российской Федерации : диссертация кандидата юридических наук : 12.00.14 Москва, 2007 191 c. : 61 07-12/1323
Объем: 191 стр.
Информация: Москва, 2007
Содержание:
Введение
Глава
I Правовые основы риэлтерской деятельности §
1 Законодательство, устанавливающее основы государственного регулирования риэлтерской деятельности §
2 Административно-правовой статус участников риэлтерской деятельности с44-63 с 18-43 с3-17 с
Глава
II Особенности административно-правового регулирования риэлтерской деятельности с64-93 §
1 Государственное регулирование и государственное управление риэлтерской деятельностью §
2 Особенности и содержание административно-правовых форм регулирования риэлтерской деятельности с78-93 с
Глава
III Административная ответственность за нарушение правил осуществления риэлтерской деятельности §
1 Понятие и особенности административной ответственности за нарушение правил осугцествления риэлтерской деятельности с94-107 §
2 Понятие и признаки административного правонарушения в области риэлтерской деятельности с 108-117 с94-131 §
3 Административные правонарушения в области риэлтерской деятельности с 118-131
Заключение
Приложения
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Введение:
Актуальность темы нселедования. Либерализация экономики России, иачавшаяся в начале 90-х годов прошлого века и продолжающаяся до настоящего времени, привела практически к ликвидапии государственного управления, а рыпочпые отпошепия пе стали эффективными рычагами управления. Однако в последние годы и законодатель государственного и практика управления вновь и вернулись к необходимости государственного регулирования в различных сферах и, прежде всего, в сфере экономики. Особое внимание при этом уделяется административно-правовому регулированию предпринимательской деятельности. С развитием предпринимательской деятельности произошли серьезные изменения в экономике страны. Так, переход к частной собственности породил возникновение мелких и крупных собственников. Процесс приватизации также привел к появлению огромного количества собственников. Эти процессы затронули, в том числе такой специфический товар как недвижимость. Необходимо отметить, что на создание рынка недвижимого имущества большинству зарубежных стран потребовалось несколько десятилетий. Российской Федерации удалось за короткий срок заложить основы цивилизованного оборота земельных участков, жилых и нежилых помещений. Немаловажную роль в указанных процессах играют риэлтеры, а также их профессиональные объединения и общественные организации, деятельность которых направлена на оказание помощи в формировании единого рынка недвижимости в Российской Федерации. Риэлтерская предпринимательской деятельность, деятельности, являясь имеет свои разновидностью специфические особенности, связанные с объектом, субъектами и её содержанием.Поэтому она может рассматриваться как самостоятельный объект для исследования. Сложность в изучении правовых основ в области риэлтерской деятельности вызывает то права, обстоятельство, регулируется что она кроме административного гражданским, предпринимательским, финансовым и иными отраслями права. Поэтому в данной работе важно выявить именно административно-правовой аспект регулирования риэлтерской деятельности, отграничить от предмета регулирования иных отраслей права и провести соотношение в первую очередь с гражданско-правовым методом регулирования. В связи с тем, что предметом административного права являются общественные отношения, возникающие в процессе государственного управления, в процессе осуществления исполнительной власти в различных сферах жизни общества, включая и экономику, то основной акцент в работе сделан на исследовании отношений между органами исполнительной власти и риэлтерами. Следует отметить, что в результате перехода к рыночной экономике изменились формы и методы воздействия органов исполнительной власти на предпринимательскую деятельность. регулирования В в первую деятельность, очередь в том числе роль которая риэлтерскую возросла государственного заключается в Российской Федерации, нормативно-правовом регулировании указанной сферы деятельности, выработке единой государственной политики, установлению контроля и надзора в указанной области. См. например: Административное право /под ред. Л.Л. Попова. М.:Юристь. 2005.; Козлов Ю.М. Административное право. М.: Юристь. 2005.; Тихомиров Ю.А. Курс административного права и процесса. М. 2002. и т.д. 4 в результате, несомненно, что деятельность субъектов требует установления правовых пределов при осуществлении ими риэлтерской деятельности. Создание цивилизованных отношений в сфере недвижимости требует комплексных действий органов государственной власти, риэлтеров и общественных организаций, направленных на решение целого ряда взаимосвязанных задач. Прежде всего, необходимо разработать специальные правовые нормы, обеспечивающие государственное регулирование риэлтерской деятельности на федеральном уровне. Это законодательство должно, с одной стороны, определить основы единого рынка недвижимости, укрепить стабильность государства, обеспечить защиту прав, свобод жизненно важных интересов личности, общества, а с другой стороны четко определить права и обязанности всех сторон, вовлеченных в имущественный оборот: продавцов, покупателей и риэлторов, то есть участников риэлтерской деятельности. Это очень серьезная проблема, решать которую необходимо в самое ближайшее время. Еще несколько лет назад разработать эффективный закон было практически невозможно, так как опыт регулирования имущественной сферы в новых условиях отсутствовал и мало кто представлял себе основные цели государственной политики в отношении риэлтерской деятельности. А цели эти, на наш взгляд, заключаются в создании такой организационно-правовой системы, которая обеспечила бы максимальные возможности для всех участников рынка недвижимости. Большое значение в этой связи приобретает изучение международного опыта. Это касается как разработки нормативной базы, так и адаптации зарубежных стандартов риэлтерской деятельности к отечественным условиям. Для того чтобы максимально упростить возможность привлечения иностранного капитала в российскую экономику, выход на международную арену, необходимо "правила игры" сделать на рынке приемлемыми для инвесторов. В первую очередь это касается самого понятия недвижимого имущества. Недвижимость, являясь по сути капиталом, находясь вне оборота, теряет свою стоимость. Наглядным подтверждением этого служит ситуация с офисами, цены на которые не только в Москве, но и во многих городах России заметно выше, чем в крупнейших деловых центрах Европы и Америки. При этом наша страна располагает огромным количеством плош;адей, пригодных для перепрофилирования в бизнес-центры различных категорий качества. Почему же они не полностью вовлечены в хозяйственный существует оборот? Представляется экономических потому, рычагов, что сегодня не реальных способствующих рациональному использованию недвижимого имущества, и, в первую очередь, продуманной фискальной политики, которая могла бы решить многие существующие ныне проблемы. Ведь если собственник или управляющий не обеспечит эффективного применения недвижимости, ежегодно уплачивать несколько процентов от его реальной рыночной стоимости в качестве налога он не в состоянии. Следовательно, такие объекты в конечном итоге попадут на рынок, сменив либо функциональное назначение, либо владельца. Поэтому государство вынуждено проводить дальнейшее преобразование отношений собственности, в том числе и в жилищно-коммунальной сфере, которая лежит непосильным бременем на бюджете. Конечно, Правительству РФ хотелось бы "отточить" все инструменты проводимой реформы, однако нехватка времени и средств не позволяет этого сделать. В свете вышесказанного представляется, что роль риэлтеров в рыночном процессе должна неуклонно повышаться. Ведь по своей сути риэлтер является "терапевтом" недвижимости, помогая собственнику решать ряд острых проблем. Например, если бы расселение коммунальных квартир базировалось только на государственных программах, если бы в этой сфере не заработали реальные экономические механизмы, думается, что большинство россиян до сих пор не улучшило бы условия проживания. Это стало возможным лишь благодаря объединению усилий и предпринимателей, сумевших мобилизовать необходимые финансовые ресурсы, и государственных чиновников, своевременно создавших необходимые для этого правовые условия. Уже сейчас риэлтеры, оценщики, девелоперы активно включились в решение социальных и экономических проблем государства. На рынке услуг постоянно рождаются новые профессии, поэтому появление специалистов в области риэлтерской деятельности уже стало реальностью. Несомненно, для их успешной работы потребуется создание и совершенствование соответствующих стандартов, учебных программ, нормативно-правовой базы. Несмотря на все объективные сложности, рынок недвижимости в России продолжает развиваться. Индикатором этого процесса, в том числе, можно считать изменение отношения общества к специалистам, совершающим операции с недвижимым имуществом. В сознании наших соотечественников риэлтер профессионал, способностью обладающий предвидеть уже не просто маклер-посредник, а знаний, опытом, как в сфере широким грядущие спектром изменения недвижимости, так и в экономике в целом. Вместе с тем, серьезные трудности в дальнейшем развитии риэлтерской деятельности вызывает и отсутствие в структуре органов власти специально уполномоченного органа исполнительной власти, осуществляющего государственное регулирование риэлтерской деятельности. Представляется, что его учреждение позволило бы уменьшить количество нарушений в данной области, предотвратить их наступление и обеспечить действенный контроль за риэлтерской деятельностью. Все вышеизложенное определяет актуальность настоящего исследования, и обусловило выбор темы.Состояние научной разработанности нроблем исследования. В настоящее время в юридической литературе и сложившейся практике наблюдается недооценка значения и роли государственного регулирования стабилизации риэлтерской рынка деятельности, и важной построения для процесса в обществе недвижимости административно-правовых основ регулирования указанных отношений. В основном работы в указанной области посвящены различным аспектам правового регулирования в сфере недвижимости, затрагивая деятельность риэлтеров, риэлтерских фирм лишь вскользь. Следует отметить, что работы, посвященные определению основополагающих понятий в сфере риэлтерской деятельности, подходам к пониманию содержания государственного регулирования в данной области, необходимости создания и функционирования органов исполнительной власти в сфере риэлтерской деятельности и т.д. практически отсутствуют. Вместе с тем отдельные аспекты правового регулирования в области недвижимости и риэлтерской деятельности служили объектом внимания со стороны представителей различных отраслей науки теории государственного управления, административного права, гражданского права, предпринимательского права, финансового права и других. Теоретические аспекты изучения данной темы в рамках административного права проводились такими отечественными учеными административистами как: Агапов А.Б., В.Алексеев, Атаманчук Г.В., Бахрах Д.Н., Вельский К.С., Галаган И.А., Козлов Ю.М., Коренев АЛ., Лазарев Б.М., Лунев А.Е., Попов Л.Л., Потапов К.А., Перфильев А.В., Салищева П.Г., Старилов Ю.Н., Студеникина М.С., Тихомиров ЮЛ., Хаманева Н.Ю. и другими. Представляет значительный интерес некоторые диссертационные исследования, проведенные в рамках изучения административно8 правовых основ в сфере недвижимости и риэлтерской деятельности, таких авторов, как Майдыков А,А., Михольская В.В. и других. В диссертационной работе использованы также работы, посвященные проблемам рынка недвижимости и деятельности риэлтеров: Коханенко В.В., Кузиной А,, Басина Е.В., Балабанова И.Т, Шестака И.Н., Ресина В.И., Щербаковой Н.А. и др. При написании работы изучались труды Венедиктова А.В., Лаптева В.В., Мозолина В.П., Рабиновича Ф.Л., Новицкого И.Б., Самощенко И.С., Фарукшина М.Х., Суханова Е.А., Сергеева А.П., Тарасова И., Тархова В.А., Толстого Ю.К., Трофимова К., Флейщиц Е.А., Хохлова Е.Б., Шершеневич Г.Ф., Новицкого И.Б. и других ученых. В настоящее время, в основном преобладают научные публикации, которые посвящены анализу отдельных проблем правового регулирования в сфере недвижимости, риэлтерской деятельности. Несмотря на актуальность темы исследования, она не рассматривалась в качестве отдельного объекта для исследования наукой административного права. Поэтому комплексное изучение вопросов административно-правового регулирования риэлтерской деятельности, учитывая её междисциплинарный характер, имеет научный и практический интерес. Объект и предмет исследования. Объектом исследования имеющие многоаспектный являются общественные отношения, и складывающиеся между характер участниками риэлтерской деятельности и органами исполнительной власти. Предметом нсследования являются общетеоретические аспекты государственного регулирования риэлтерской деятельности как функции государственного управления. Также предметом исследования явилась деятельность риэлтеров, риэлтерских фирм по осуществлению различных видов риэлтерской деятельности. Цели и задачи диссертационного исследования. Целью настоящей диссертации является комплексное исследование теоретических, а также организационно-правовых и практических основ административно-правового регулирования риэлтерской деятельности с тем, чтобы выработать концептуальные положения, выводы, предложения и рекомендации, выявить проблемы и пробелы в целях дальнейшего совершенствования законодательства и правоприменительной деятельности в исследуемой области. Указанная цель обусловила постановку следующих задач: Комплексное исследование законодательства, устанавливающего регулирования риэлтерской правовые основы для государственного деятельности, как вида предпринимательской деятельности; Раскрытие таких понятий как риэлтер, риэлтерская деятельность, участники риэлтерской деятельности; Определение особенностей административно-правового статуса риэлтерской деятельности: правосубъектности, прав, участников обязанностей, гарантий; Выявление содержания, особенностей и соотношение понятий государственное регулирование и государственное управление; Анализ системы органов исполнительной регулирование власти, осуществляющих деятельности; форм государственное риэлтерской Выявление особенностей и видов административно-правовых реализации исполнительной власти в области риэлтерской деятельности; 10 Особенности государственного контроля и надзора в области риэлтерской деятельности; Исследование особенностей административной ответственности за нарушение правил осуществления риэлтерской деятельности; Анализ понятия и признаков административного правонарушения в области риэлтерской деятельности; Классификация и анализ административных правонарушений в области риэлтерской деятельности; Выявление проблем в государственном регулировании риэлтерской деятельности и формулирование основных направлений и рекомендаций, направленных на дальнейшее совершенствование законодательства в исследуемой области. Методологическая использование основа исследования таких включает в себя общенаучных методов, как: исторического, конкретно- системно-структурного, сравнительного правоведения, социологического и других. Также использовались приемы формальной логики и лексикограмматического анализа, которые позволили сформулировать используемые в тексте понятия. Теоретическая основа диссертации представляет собой работ, исследование значительного числа публикаций деятельности. по вопросам монографий и научных регулирования правового риэлтерской Ввиду специфики темы изучалась историческая, экономическая литература, труды по общей теории государства и права, теории государственного управления, предпринимательского и гражданского права. II Кроме этого, осуществлен анализ действующего федерального законодательства и законодательства субъектов Российской Федерации, законопроектов в исследуемой области; законодательства стран СНГ, зарубежного законодательства. В ходе исследования изучена судебная практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции. Дела в основном об административной физических, юридических лиц, о невыполнении ответственности обязательств (судебная практика различных органов и другие субъектов Российской источники). Решению Федерации, налоговых исследовательских задач в определенной мере способствовало наличие собственного опыта в области правового регулирования операций с недвижимостью. В процессе написания работы проведено анкетирование по основным положениям диссертационного исследования, что позволило автору сформулировать основные направления совершенствования государственного регулирования риэлтерской деятельности и выводы, выносимые на защиту. Для этого в качестве респондентов были опрошены риэлтеры, руководители риэлтерских фирм, лица, имеющие высшее юридическое образование. Новизна определения работы определяется актуальностью проблемы риэлторской административного регулирования деятельности. Осуществлено исследование в комплексе теоретических и практических проблем, связанных с законодательством Российской Федерации по вопросу понимания института административного регулирования. Предложены методы стабилизации законодательства и пути решения споров между участниками риэлтерских правоотношений. В процессе исследования зрения осуществлен по вопросу критический примепения анализ единой 12 существующих точек законодательной базы на территории Российской Федерации. Показано значение данного института в России, этапы развития и пути совершенствования. Изучены взгляды ученых и практических работников по поводу определения ответственности юридических лиц, осуществляюш,их риэлтерскую деятельность. Результаты анализа в этом направлении позволили сформулировать основные направления законодательной деятельности и задачи, которые предстоит решить в данной связи. Предложены варианты решения многих проблем, затрагивающих интересы государства, предпринимателей, потребителей риэлтерских услуг. Основные положения, выносимые на защнту: 1. Определение основных понятий риэлтер, риэлтерская деятельность, участники риэлтерской деятельности, необходимых для раскрытия содержания данной темы исследования. Под риэлтером (риэлтерской фирмой) следует понимать физическое или юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы и формы собственности, индивидуальный предприниматель, имеющие специальную подготовку для работы на рынке недвижимости осуществляющих риэлтерскую деятельность. Риэлтерская деятельность это профессиональная деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными и предпринимателями по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, заключению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них от своего имени или от имени заинтересованного лица, но за его счет. 13 правового Вывод о необходимости расширить сферу административнорегулирования риэлтерской деятельности, т.к. акты, устанавливающие гражданско-правовые основы деятельности риэлтеров превалируют над актами, устанавливающими административно-правовые основы деятельности риэлтеров. 3. Обоснование предложения о необходимости принятия Федерального закона «О государственном регулировании риэлтерской деятельности», проект которого предлагается автором. В Федеральном законе должны быть отражены: общие положения, основные понятия в сфере риэлтерской деятельности, виды риэлтерской деятельности. Также необходимо определить правовой статус участников риэлтерской деятельности (их права, обязанности, гарантии, ответственность). Особое внимание необходимо уделить содержанию государственного регулирования риэлтерской деятельности. В настоящее время необходимо более эффективное административно-правовое регулирование риэлтерской деятельности, дальнейшее развитие нормативно-правового регулирования, что, на наш взгляд, является очень перспективным направлением. 4. Административно-правовое регулирование проявляется в формах реализации исполнительной власти. Под административноправовыми формами регулирования риэлтерской деятельности понимаются внешне выраженные правовые формы реализации органами исполнительной власти (должностными лицами) своей компетенции в сфере риэлтерской деятельности. 5. Административно-правовые формы в сфере риэлтерской деятельности должны заключаться в издании правовых актов управления, государственной регистрации субъектов риэлтерской деятельности, лицензировании, ведении единого реестра риэлтерских фирм и риэлтеров, стандартизации, обязательной сертификации, аттестации риэлтеров, аккредитации органа, осуществляющего сертификацию риэлтеров (в 14 случае если будет принят вариант о создании органа по сертификации, образуемого риэлтерскими профессиональными организациями), контроле, надзоре за соблюдением участниками риэлтерской деятельности законодательства Российской Федерации. 6. Вывод в о необходимости риэлтерской образования деятельности специально органа или уполномоченного сфере должностных лиц органов исполнительной власти, которых в настоящее время нет. В связи с чем предлагается внести изменения и дополнения в Указ Президента РФ Ш от 20.05.2004 г. }h 649 «Вопросы структуры Во-первых, необходимо политики в сфере федеральных органов исполнительной власти». чтобы функции по выработке государственной риэлтерской деятельности и нормативно-правовому регулированию в установленной сфере деятельности осуществляло федеральное министерство. Им могло бы быть Министерство юстиции РФ. Во-вторых, необходима федеральная служба, осуществляющая функции по контролю, надзору, лицензированию, фирм, ведению единого реестра риэлтеров, в случае риэлтерских сертификации, (аккредитации необходимости). Такой федеральной службой могла бы быть федеральная служба по надзору в сфере риэлтерской деятельности, подведомственная уполномоченному федеральному министерству. 7. Предложение о дополнении КоАП РФ составами правонарушений в сфере риэлтерской деятельности. В КоАПе РФ нет специальных составов административных правонарушений, где речь шла бы об административных правонарушениях в области риэлтерской деятельности. В связи с данным обстоятельством, а также с выявлением многочисленных нарушений в области оказания риэлтерских услуг, считаем необходимым внести изменения в главу 14 КоАП РФ и дополнить в настоящее время функции контроля над риэлтерами и сделками купли-продажи недвижимости возложены на Федеральную службу по финансовому мониторингу. (Приказ Министерства финансов РФ от 26 декабря 2006 г. 183н «Об утверждении Положения о порядке осуществления Федеральной службой по финансовому мониторингу контроля за исполнением организациями, осуществляющими операции с денежными средствами или иным имуществом, в сфере деятельности которых отсутствуют надзорные органы. Федерального закона от 7 августа 2001 г. 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»// Российская газета. 2007.22. ОЗ.). 15 её новыми видами правонарушений в области риэлтерской деятельности. Например, представляется целесообразным ввести в КоАП РФ статью, устанавливающую административную ответственность риэлтеров, риэлтерских фирм за проведение незаконных сделок с недвижимостью. Административным наказанием считаем возможным предусмотреть административный штраф, налагаемый на граждан, на должностных и юридических лиц в повышенных размерах и установить достаточно широкие пределы санкции, чтобы в зависимости от нарушения применить адекватную санкцию. Практическая значимость диссертации вытекает из того, что было определено место административного регулирования риэлтерской деятельности в области правового регулирования предпринимательской деятельности. При этом установлено, что административно-правовые начала, особенно вопросы государственного регулирования в исследуемой сфере, необходимы для ее эффективного функционирования. На основании проведенного исследования сформулированы основополагаюш,ие понятия, предложен авторский проект Федерального закона, а также предложения по внесению изменений и дополнений в действующие Федеральные законы, например, КоАП РФ, которые могут быть использованы в процессе совершенствования законодательства в области риэлтерской деятельности. Также автором разработаны и внедрены в рамках некоммерческого партнерства «Гильдия риэлтеров Московской области» проекты следующих нормативных актов: «Порядок работ по сертификации брокерских услуг»; «Программа проверки органа по сертификации в области аккредитации»; «Правила аттестации специалистов брокерской деятельности» и др. 16 Выводы и предложения также могут быть использованы в учебном процессе, для дальнейших научных разработок, в процессе обучения и повышения квалификации практикующих юристов риэлтеров; для подготовки и выпуска курсов лекций, учебных и методических пособий; для обобш;ения юридической практики в области риэлтерской деятельности. Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре административного права Московской государственной юридической академии. Основные выводы и положения диссертационного исследования прошли апробацию на кафедральных теоретических заседаниях, в опубликованных автором научных статьях. Кроме этого выводы, предложения, рекомендации и положения теоретического и практического характера вырабатывались на основании практической деятельности автора в некоммерческом партнерстве «Гильдии риэлтеров Московской области» и доводились до сведения практикующих юристов в области операций с недвижимостью. Структура диссертации. Работа состоит из введения, 3 глав, заключения и библиографии. 17
